Apartamenty na Polanie 1

Serdecznie witamy Państwa na stronie WM Apartamenty na Polanie 1.

Sprawozdanie z pracy Zarządu Wspólnoty Mieszkaniowej „Apartamenty na Polanie 1” za okres od kwietnia 2012 do marca 2013

Szanowni Państwo,

W opisywanym okresie członkowie Zarządu WM AnP1, w ramach swoich obowiązków uczestniczyli w 58 spotkaniach (z Inwestorem, pozostałymi Zarządami Wspólnot Mieszkaniowych Osiedla „Apartamenty na Polanie”, kontrahentami, przedstawicielami samorządu terytorialnego i władz miasta, mieszkańcami), odpowiedzieli na 344 wiadomości mailowych, które wpłynęły na pocztę elektroniczną, byli w codziennym kontakcie telefonicznym z Administratorem. Oprócz tego na bieżącą pracę składały się cykliczne spotkania z Administratorem na Osiedlu, spotkania członków Zarządu we własnym gronie oraz reprezentowanie Wspólnoty przed sądami.

W ramach swoich obowiązków członkowie Zarządu uczestniczyli w kolejnych odbiorach, zgłaszanych w ramach rękojmi usterek oraz odbiorach pozostałych części terenów Nieruchomości Rekreacyjno – Komunikacyjnej.

Usterki dotyczyły:

– wciąż pojawiających się zawilgoceń na poziomach -1, na ścianach w pomieszczeniach piwnicznych, cokołach na klatkach schodowych między poziomami -1 i 0,

– nieprawidłowości w funkcjonowaniu oświetlenia w strefach wejścia, na klatkach schodowych i w hali garażowej,

– zalań pomieszczeń piwnicznych,

– spękań posadzki w hali garażowej,

– źle działającej sygnalizacji świetlnej w hali garażowej,

– pękających kafli na klatkach schodowych i w windach, brakujących fug,

– oświetlenia zewnętrznego (niejednolity kolor świetlówek, awaria oświetlenia w grudniu 2012).

Wszystkie zgłaszane usterki sukcesywnie były usuwane przez Inwestora Ekolan S.A., czego potwierdzeniem są pisma i protokoły. W tym momencie przypominamy, że 15 lipca 2013r. kończy się trzyletni okres rękojmi. W związku z tym prosimy o zgłaszanie wszelkich zauważonych nieprawidłowości, żeby zdążyć przed wspomnianą datą.

Od 7 marca 2012r. do 4 czerwca 2012r. miały miejsce odbiory pozostałych części terenów Nieruchomości Rekreacyjno – Komunikacyjnej.

7 marca 2012r. członkowie Zarządów AnP1, AnP2, AnP3, przy udziale przedstawicieli firmy TED Sp. z o.o., Ekolanu S.A i Ekolanu ANP, po przeprowadzeniu oględzin odebrali cztery pomieszczenia techniczne przynależące do NRK, usytuowane pomiędzy halą garażową G1 a halą garażową G3. Zgłoszono kilka usterek i wniosków (opisanie skrzynek, obróbka cokołów podstaw skrzynek, poprawienie wykończenia ścian pomieszczeń, rozfoliowanie drzwi, zamontowanie blokady przy wejściu). Oprócz tego wszystkie Zarządy zdecydowały o zakupie regałów do odebranych pomieszczeń.

25 kwietnia 2012r. miał miejsce odbiór sieci wodno–kanalizacyjnej. Odbiór poprzedzony był sprawdzeniem technicznym sieci wodociągowej, kanalizacji deszczowej i sanitarnej. Zgodnie z protokołem do usunięcia pozostały następujące usterki: wypompowanie wody ze studni wodomierzowej i zabezpieczenie przed jej napływem, oczyszczenie osadników, obróbka ścian studni, usunięcie zatorów. Inwestor zobowiązał się do wykonania wymienionych prac do 31 maja 2012r.. Do tego terminu miała też zostać uzupełniona mapa geodezji. W dniu odbioru Ekolan S.A. przekazał Wspólnotom następującą dokumentację: decyzje o pozwoleniu na budowę i na użytkowanie, projekty wykonawcze oraz powykonawcze.

4 czerwca 2012r. nastąpił odbiór pozostałych części NRK, tj. budynku portierni wraz z wyposażeniem, klimatyzatorem oraz urządzeniami do monitoringu, szlaban oraz część terenu z drogą dojazdową, chodnikami dla pieszych, rozjazdem do hal garażowych. Do protokołu zgłoszono 31 uwag i wniosków. Wnioski dotyczyły m.in.:

– zamontowania dodatkowej blokady na drodze p.poż.,

– zabezpieczenia palisadą studni na skarpach,

– wymiany uszkodzonych bloczków betonowych,

– spoinowania schodów przed bud. Strzelców 38,

– poprawienie estetyki krawężników i obróbki izolacji na zadaszeniu rozjazdu do hal garażowych,

– wymiany uszkodzonych kostek i krawężników na drodze dojazdowej i p.poż.,

– poszerzenia chodnika dla pieszych wzdłuż parkingu przy dyżurce,

– montażu dodatkowych barierek na zjeździe do placu zabaw,

– montażu oświetlenia przy domofonie,

– skrócenia czasu zamykania szlabanu i wiele innych.

Ekolan S.A. zobowiązał się do realizacji większości zgłoszonych wniosków w terminie do 30 lipca 2012r.

18 lipca 2012r. odbył się odbiór zgłoszonych 4 czerwca 2012r. usterek.

Od maja do sierpnia 2012r. odbyło się szereg spotkań wszystkich Zarządów, Zarządcy i Ekolanu S.A. w celu konsultacji i wypracowania sposobu zarządzania terenem Nieruchomości Rekracyjno – Komnikacyjnej. Efektem tych spotkań są zapisy pierwszego aktu notarialnego przenoszącego własność NRK. Fragment tego aktu został dołączony do aktów podpisywanych przez każdego z udziałowców.

W sierpniu 2012r., z inicjatywy Zarządu rozpoczęły się negocjacje ze wszystkimi usługodawcami. Efektem tych działań było obniżenie rocznych kosztów za serwisy o ok. 20 000zł. Ze względu na okres rękojmi oraz terminowe związanie niektórymi umowami (zawartymi przez pierwszy Zarząd AnP1) inicjatywa mogła być podjęta dopiero w tym czasie. Część kontrahentów zastąpiono innymi, część zdecydowała się obniżyć cenę za swoje usługi.

We wrześniu 2012r. powstała na Osiedlu kolejna Wspólnota – AnP4. W związku z tym zostały sporządzone i podpisane aneksy do porozumień:

– z dnia 01 grudnia 2010r. w sprawie ustalenia zasad rozliczania kosztów serwisowania agregatu prądotwórczego,

–  z dnia 01 marca 2012r. w sprawie ustalenia zasad rozliczania kosztów poboru energii elektrycznej licznika przy przepompowni,

– z dnia 01 marca 2012r. w sprawie ustalenia zasad rozliczania kosztów poboru energii elektrycznej podlicznika IEC 61036.

Na mocy tych aneksów doszło również do przeniesienia praw i obowiązków z Ekolan S.A. na Ekolan ANP.

Powstanie czwartej Wspólnoty spowodowało też ogłoszenie przetargu na usługi firm sprzątających. Do przetargu zgłosiło się pięć firm. Ostatecznie wszystkie Zarządy wybrały firmę EcoSerwis, która od 1 stycznia 2013r. zastąpiła firmę Amlux.

W opisywanym okresie członkowie Zarządu WM AnP1 kilkakrotnie reprezentowali Wspólnotę przed sądem.

W sprawie z powództwa WM „AnP1” o przywrócenie stanu pierwotnego (usunięcie zadaszenia nad tarasem w bud.38), na rozprawie w dniu 09 stycznia 2012r. Sąd Rejonowy w Gdyni oddalił powództwo. Przedstawicieli Wspólnoty nie było na tej rozprawie, nie zostali prawidłowo powiadomieni. Została złożona apelacja. 24 maja 2012r., na rozprawie apelacyjnej Sąd Okręgowy w Gdańsku uchylił wyrok Sądu Rejonowego i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania. 15 stycznia 2013r. Sąd Rejonowy w Gdyni przesłuchał stronę powodową, sprawa jest w toku.

W sprawie z powództwa członka Wspólnoty przeciwko WM „AnP1” o zaskarżenie uchwały 7/11 (regulamin korzystania z miejsc postojowych dla niepełnosprawnych), na posiedzeniu w dniu 26 listopada 2012r., po wysłuchaniu stron Sąd Okręgowy w Gdańsku oddalił pozew, kosztami obciążając stronę powodową.

Pozew z dnia 26 marca 2012r., złożony przez członka Wspólnoty przeciwko WM „AnP1” w sprawie zaskarżenia wszystkich uchwał z roku 2011 został przez powoda wycofany, Sąd Okręgowy w Gdańsku obciążył powoda kosztami zastępstwa procesowego pozwanej.

W dniu 21 czerwca 2012r. do Sądu Okręgowego w Gdańsku wpłynął pozew członka Wspólnoty o uchylenie uchwał 01/12, 03/12, 04/12, 08/12. Pierwsza rozprawa odbyła się w sierpniu 2012r., o jej terminie członkowie Zarządu nie zostali prawidłowo powiadomieni. Następna rozprawa odbyła się 12 listopada 2012r., Sąd przesłuchał świadków strony powodowej. Kolejne posiedzenie Sądu odbyło się 4 lutego 2013r., został przesłuchany świadek strony pozwanej. Strona pozwana (Wspólnota) otrzymała pismo procesowe, w którym powód wnosi o powołanie biegłego do zbadania, czy stawki za usługi m.in. firmy sprzątającej w naszej Wspólnocie  są na poziomie rynkowym. Kolejny termin został wyznaczony na 20 marca 2013, bez konieczności osobistego stawiennictwa stron. Po rozprawie w dniu 4 lutego 2012r. pełnomocnik powoda zaproponował pełnomocnikowi Wspólnoty ugodę. Niestety sam powód nie był zainteresowany spotkaniem czy choćby tylko rozmową telefoniczną z Zarządem.  Pragniemy zapewnić, że w dalszym ciągu podtrzymujemy chęć spotkania i rozmowy.

29 listopada 2012r. odbyło się kolejne zebranie Wspólnoty. Celem zebrania było przedstawienie projektów uchwał, które mogłyby wejść w życie od stycznia 2013r.. Zarząd zaproponował następujące projekty uchwał:

– 13/12 w sprawie zmniejszenia składu zarządu do trzech osób oraz zmniejszenia stawki wynagrodzenia zarządu,

– 14/12 w sprawie zatwierdzenia zmian w trybie postępowania wobec właścicieli zalegających z opłatami,

– 15/12 w sprawie licytacji komorniczej lokalu,

– 16/12 w sprawie zmiany systemu opomiarowania centralnego ogrzewania,

– 17/12 w sprawie zmiany opłat wnoszonych na fundusz remontowy,

– 18/12 w sprawie zmian zapisów w Regulaminie rozliczania kosztów en. cieplnej,  wody i kanalizacji oraz en. elektrycznej,

– 19/12 w sprawie zatwierdzenia Planu Gospodarczego na rok 2013.

Na zebraniu po raz kolejny zabrakło quorum, trwa głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Poważnym problemem, nie tylko dla członków naszej Wspólnoty ale dla wszystkich mieszkańców osiedli położonych przy ul.Strzelców jest w dalszym ciągu droga, a w zasadzie jej niewielki odcinek (betonowe płyty). Reagując na liczne głosy w tej sprawie, Zarząd wyszedł z inicjatywą zorganizowania spotkania mieszkańców z przedstawicielami podmiotów decydujących o stanie ul. Strzelców. Przy wydatnej pomocy naszego Administratora został wyznaczony termin spotkania, wynajęto salę (koszty zostały podzielone na wszystkie Wspólnoty Apartamentów na Polanie) i wysłane zaproszenia do:

– Prezydenta Miasta Gdynia,

– Dyrektora ZDiZ,

– Zarządu Ekolan S.A.,

– Prezesa Grupy Inwestycyjnej Hossa S.A.,

– Zarządu Osiedla Hovnanian,

– Radnych Miasta Gdynia,

– Radnych Małego Kacka.

Z zaproszonych gości na spotkaniu zabrakło tylko przedstawicieli Urzędu Miasta. Spotkanie odbyło się 13 lutego 2013r., w auli Wyższej Szkoły Administracji i Biznesu w Gdyni.  Dziękujemy wszystkim osobom, które były na spotkaniu. Dziękujemy za merytoryczne pytania, za kulturalną dyskusję oraz tłumienie negatywnych emocji. Cieszymy się, że spotkanie przebiegło w dobrej atmosferze i udało się nieco rozjaśnić sprawę naszej ulicy. Dla tych z Państwa, których nie było na spotkaniu przedstawiamy krótkie podsumowanie:

Deweloperzy wywiązali się z zapisów “umów drogowych”, a nawet zrealizowali swoje inwestycje z naddatkiem (budowa odcinka ul.Strzelców do naszego Osiedla, położenie tymczasowego chodnika dla pieszych od ul.Wielkopolskiej do Osiedla Hovnanian, budowa ul.Fizylierów, budowa barier ochronnych wzdłuż skarpy).

Ze względów technicznych, kontrowersyjne bariery ochronne zostały zbudowane w taki a nie inny sposób. Między drogą a krawędzią skarpy biegną instalacje, które uniemożliwiają posadowienie barier na całej długości ul.Strzelców. Przedstawiciele ZDiZ zadeklarowali podjęcie starań o znalezienie  rozwiązań technicznych, które pozwolą zabezpieczyć  pozostałe odcinki.

Najważniejsza (na dzień dzisiejszy) deklaracja dotyczyła  remontu  newralgicznego odcinka drogi. Dyrektor  ZDiZ poinformował, że kiedy tylko warunki pogodowe na to pozwolą (wiosna), nastąpi wymiana płyt betonowych na płyty typu YOMB, a ulica na tym odcinku zostanie  poszerzona do 6 metrów (obecnie 4,5 m).

Z budową drogi docelowej jest większy problem. Wymaga ona przede wszystkim wykonania projektu obejmującego również odwodnienia, zabezpieczenia skarpy i wiele innych. Dopiero po powstaniu projektu można w ogóle myśleć o inwestycji. Tymczasem projekt nie jest nawet wzięty pod uwagę w tegorocznym budżecie miasta (i nie będzie). Jeśli mieszkańcy osiedli położonych przy ul.Strzelców będą intensywnie lobbować, być może uda się uwzględnić projekt w przyszłorocznym budżecie a samą inwestycję w kolejnych latach (termin  składania propozycji do budżetu na następny rok upływa z końcem sierpnia). Innym rozwiązaniem mogłoby być zaangażowanie środków finansowych deweloperów do przygotowania projektu. Deweloperzy publicznie zadeklarowali chęć partycypowania w kosztach budowy docelowej drogi, więc może pomogą w realizacji pierwszego kroku. Udało się też uzyskać publiczną deklarację spotkania  Dyrekcji ZDiZ z Hossą i Ekolanem. Czekamy na informacje o efektach tego spotkania.

Przygotowaliśmy treść  petycji, która wraz z podpisami wszystkich mieszkańców osiedli Apartamenty na Polanie, Altorii i Hovnanian trafi do władz miasta. Im więcej podpisów (potencjalnych wyborców) tym większa presja. Do końca marca odbędą się zebrania Wspólnot Mieszkaniowych, na których będziemy zbierać podpisy. Czekamy również na osoby, które chciałyby się zaangażować w zainicjowane przez nas działania (np. zbieranie podpisów pod petycją). Prosimy o kontakt na zarzad@anp1.pl.

Od 27 marca 2012r. Zarząd WM „AnP1” pracuje w składzie: Joanna Wróblewska, Andrzej Kołacki, Andrzej Waszczyński.

Z wyrazami szacunku

Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej „AnP1”