Apartamenty na Polanie 1

Serdecznie witamy Państwa na stronie WM Apartamenty na Polanie 1.

Uzasadnienie proponowanych uchwał Wspólnoty Mieszkaniowej

Szanowni Państwo,

W dniu 29 listopada ubiegłego roku odbyło się kolejne zebranie właścicieli lokali Wspólnoty Mieszkaniowej Apartamenty na Polanie „AnP 1” przy ulicy Strzelców 38, 40, 42 w Gdyni. Również i tym razem nie udało nam się zebrać quorum niezbędnego do podjęcia zaplanowanych w porządku obrad uchwał. W związku z powyższym rozpoczynamy zbieranie głosów w sprawie zaproponowanych przez Zarząd uchwał w trybie indywidualnego zbierania głosów.

Dla tych z Państwa, którzy z różnych przyczyn nie mogli uczestniczyć w zebraniu, chcielibyśmy w kilku słowach przedstawić propozycje uchwał wraz z objaśnieniem i rekomendacją Zarządu. Na ostatnim zebraniu zaproponowano następujące uchwały:

Uchwała nr 13/12 w sprawie: zmniejszenia składu zarządu do 3 osób oraz zmniejszenia stawki wynagrodzenia zarządu.

Wspólnota Mieszkaniowa „ANP 1” przy ulicy Strzelców 38, 40, 42 w Gdyni działając na podstawie Ustawy o własności lokali z dnia 4 czerwca 1994 r. (tekst jedn. Dz. U. Z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) postanawia: Zmniejszyć skład Zarządu z czterech osób do trzech, jednocześnie obniżyć stawkę wynagrodzenia Zarządu z 0,35 zł na 0,26 zł za m2.

Ze względu na rezygnację z funkcji członka Zarządu WM ANP1 Pani … (J.S.) oraz brak propozycji kandydatów do uzupełnienia składu Zarządu, zaproponowaliśmy formalne zmniejszenie składu Zarządu do trzech osób. Jednocześnie zaproponowaliśmy zmniejszenie stawki wynagrodzenia Zarządu do 0,26 zł/ m2. Zatwierdzenie tej uchwały będzie niejako potwierdzeniem stanu faktycznego. Obecnie Zarząd pracuje w składzie trzyosobowym a 25% wynagrodzenia Zarządu zostało zawieszone. Nadwyżka finansowa wynikająca z tego faktu zostanie rozliczona na następnym zebraniu Wspólnoty i przeznaczona na cel określony przez mieszkańców. Zarząd rekomenduje głosowanie za przyjęciem uchwały.

Uchwała nr 14/12 w sprawie: zatwierdzenia zmian ustalenia trybu postępowania wobec właścicieli zalegających z opłatami zaliczek na pokrycie kosztów zarządu części wspólnych nieruchomości oraz opłat za lokale mieszkalne wraz z opłatami na fundusz remontowy.

Wspólnota Mieszkaniowa „AnP 1” przy ulicy Strzelców 38, 40, 42 w Gdyni działając na podstawie Ustawy o własności lokali z dnia 4 czerwca 1994 r. (tekst jedn. Dz. U. Z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) postanawia dokonać zmian w Regulaminie zatwierdzonym uchwałą 10/11:

§ 1 regulaminu

Zobowiązuje się Zarządcę do dokonywania w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej windykacji zaległości w opłatach w/w zaliczek poprzez:

  • dwumiesięczne upomnienie przesłane listem poleconym,
  • odłączenie ciepła w lokalu,
  • ostateczne wezwanie do zapłaty po upływie miesiąca od daty wysłania upomnienia,
  • przygotowanie do wystąpienia na drogę sądową.

przyjmuje brzmienie:

Zobowiązuje się Zarządcę do dokonywania w imieniu Wspólnoty Mieszkaniowej windykacji zaległości w opłatach zaliczek kosztów utrzymana nieruchomości poprzez:

  1. Przedsądowe wezwanie do zapłaty po upływie miesiąca zalegania.
  2. Przygotowanie do wystąpienia na drogę sądową po upływie drugiego miesiąca zalegania z opłatami.
  3. Naliczanie odsetek będzie się odbywało zgodnie z art. 359 Kodeksu Cywilnego „ (art 359 KC § 2.[1]. Maksymalna wysokość odsetek wynikających z czynności prawnej nie może w stosunku rocznym przekraczać czterokrotności wysokości stopy kredytu lombardowego Narodowego Banku Polskiego odsetki maksymalne)”.
  4. Naliczanie odsetek na koniec miesiąca, w którym miała nastąpić płatność.
  5. Naliczanie odsetek od zaległości już istniejących od dnia wejścia w życie uchwały.

 §4 regulaminu:

Członkowie Wspólnoty upoważniają Zarząd Wspólnoty do występowania na drogę Sądową w sprawach windykacyjnych przeciwko właścicielowi, który zwleka z zapłatą zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, oraz za media dostarczone do lokali, przez co najmniej 3 pełnych okresów płatności.

przyjmuje brzmienie:

Członkowie Wspólnoty upoważniają Zarząd Wspólnoty do występowania na drogę Sądową i egzekucyjną w sprawach windykacyjnych przeciwko właścicielowi, który zwleka z zapłatą zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną, oraz za media dostarczone do lokali, przez co najmniej 2 okresy płatności.

Pomimo różnych form  i prób egzekwowania należności na pokrycie kosztów zarządu części wspólnych nieruchomości oraz opłat za lokale mieszkalne wraz z opłatami na fundusz remontowy, nadal występują spore zaległości w kilkunastu lokalach mieszkalnych. Zarząd konsekwentnie realizuje postanowienia poprzedniej uchwały „windykacyjnej” kierując sprawy na drogę sądową i do egzekucji komorniczej. Jednak ze względu na coraz dłuższe terminy w postępowaniach sądowych w e-Sądzie w Lublinie, zwiększa się zadłużenie niektórych mieszkańców. Znane są również przykłady długotrwałego zalegania z płatnościami i natychmiastowej spłacie w przypadku uzyskania przez Wspólnotę sądowego nakazu zapłaty i rozpoczęcia procedury windykacyjnej. Jest to swojego rodzaju „kredytowanie” niektórych mieszkańców kosztem pozostałych członków Wspólnoty. W związku z powyższym, na wniosek mieszkańców, Zarząd przedstawia propozycję zmiany zapisów w/w uchwały. Celem zaproponowanych zmian jest skrócenie czasu potrzebnego do wystąpienia na drogę sądową do minimum oraz maksymalne zwiększenie odsetek tak, by proceder „kredytowania” przestał być opłacalny. Zarząd rekomenduje głosowanie za przyjęciem uchwały.

Uchwała nr 15/12 w sprawie: licytacji komorniczej lokalu ….

Wspólnota Mieszkaniowa „AnP 1” przy ulicy Strzelców 38, 40, 42 w Gdyni działając na podstawieUstawy o własności lokali z dnia 4 czerwca 1994 r. (tekst jedn. Dz. U. Z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) postanawia: W związku z długotrwałym zaleganiem w płatnościach na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną oraz kosztów indywidualnych (kwota zadłużenia na dzień 20 listopada 2012 roku wynosiła 15 472,06 zł), po wyczerpaniu wszelkich prawem dozwolonych dróg egzekucji wierzytelności – właściciele lokali upoważniają Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej „AnP 1” do wytoczenia powództwa o licytację lokalu nr …… położonego w Gdyni przy ul. Strzelców ……

Powyższa uchwała to jedna z trudniejszych dla Zarządu propozycji i jest nam niezwykle przykro, że musimy ją zgłosić. Należy się jednak Państwu wyjaśnienie. Właściciele lokalu od początku funkcjonowania Wspólnoty nie płacą zaliczek na pokrycie kosztów zarządu części wspólnych nieruchomości oraz opłat za lokale mieszkalne wraz z opłatami na fundusz remontowy.  Zadłużenie  na dzień 20 listopada 2012  wynosiło 15 472,06 zł (aktualny stan zadłużenia jak i informacje o pozostałych dłużnikach dostępne są dla każdego członka Wspólnoty w księgowości firmy TED). Zarządca i Zarząd wielokrotnie podejmowali próby nakłonienia właścicieli do uregulowania należności. Ostatecznie Zarząd uzyskał sądowe nakazy zapłaty i złożył wniosek o egzekucję komorniczą. Wobec braku skuteczności egzekucji komorniczej oraz w celu zabezpieczenia wierzytelności Wspólnoty, Zarząd dokonał również wpisu do hipoteki nieruchomości. Pomimo podjętych działań nadal nie uzyskano efektu w postaci spłaty należności. W związku z powyższym Zarząd prosi o zgodę Wspólnoty na wytoczenie powództwa o licytację zadłużonego  lokalu. Na chwilę obecną jest to jedyna możliwość wyegzekwowania należności. Ze względu na przepisy ustawy o ochronie danych osobowych adres dłużników zostanie podany członkom Wspólnoty na imiennych kartach do głosowania. Jednocześnie informujemy, że wyrażona zgoda nie oznacza automatycznej licytacji lokalu. W przypadku uregulowania zaległości przez właścicieli lokalu, Zarząd podejmie odpowiednie kroki przewidziane prawem. Zarząd rekomenduje głosowanie za przyjęciem uchwały.

Uchwała nr 16/12 w sprawie: zmiany systemu opomiarowania centralnego ogrzewania lokali.

Wspólnota Mieszkaniowa „AnP 1” przy ulicy Strzelców 38, 40, 42 w Gdyni działając na podstawie Ustawy o własności lokali z dnia 4 czerwca 1994 r. (tekst jedn. Dz. U. Z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) postanawia: Zmienić system opomiarowania centralnego ogrzewania z podzielników kosztów ciepła na ciepłomierze. Koszt wymiany podzielników na ciepłomierz będzie wynosił na lokal około 650 zł i zostanie rozłożony na 5 rat miesięcznych. Termin realizacji nastąpi po upływie rękojmi i gwarancji w II połowie 2013 roku.

Zarząd zgłosił powyższą uchwałę na wniosek członka Wspólnoty Pana… (K.R.). Zgodnie z propozycją uchwały, po zakończeniu rękojmi i gwarancji nastąpi zmiana systemu opomiarowania centralnego ogrzewania z podzielników na ciepłomierze. Koszty zmiany systemu opomiarowania muszą zostać poniesione przez wszystkich członków Wspólnoty. Na ostatnim zebraniu Wspólnoty sprawa ta była „gorąco” dyskutowana. Z jednej strony padały argumenty o realnym rozliczeniu kosztów zużytego przez poszczególne lokale ciepła. Z drugiej strony duże koszty zmiany systemu opomiarowania (około 650 złotych/lokal plus koszt instalacji nakładek umożliwiających odczyt radiowy) a także koszty eksploatacji ciepłomierzy. Z uzyskanych informacji wynika, że ciepłomierze muszą być legalizowane co 5 lat (podzielniki kosztów co 10 lat). Wymóg ten dotyczy wszystkich ciepłomierzy, także tych zainstalowanych w lokalach mieszkalnych, służących do rozliczeń wewnątrz wspólnoty mieszkaniowej. Obecnie koszt legalizacji ciepłomierza to 250-400 złotych. Nie jesteśmy natomiast w stanie oszacować realnych oszczędności na kosztach ogrzewania w poszczególnych lokalach. W związku z powyższym Zarząd nie rekomenduje żadnej z opcji głosowania.

Uchwały nr 17/12 w sprawie: zmiany opłat wnoszonych na fundusz remontowy.

Wspólnota Mieszkaniowa „AnP 1” przy ulicy Strzelców 38, 40, 42 w Gdyni działając na podstawie Ustawy o własności lokali z dnia 4 czerwca 1994 r. (tekst jedn. Dz. U. Z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) postanawia: Zmienić stawkę opłat wnoszonych na fundusz remontowy ze stawki 0,50 zł na stawkę 0,60 zł od m2.

W przyszłym roku kończy się okres rękojmi na nasze budynki. Odtąd wszelkie koszty ewentualnych remontów będą ponoszone solidarnie przez wszystkich członków Wspólnoty. Nie jesteśmy w stanie przewidzieć jakie remonty mogą być konieczne za 5 lub 10 lat. Wiemy jednak, że mogą być bardzo kosztowne (wysoki standard wykończenia budynków, kosztowne urządzenia w hali garażowej, elektronika) i jednorazowe pokrycie kosztów remontu przez mieszkańców może być problematyczne i związane z koniecznością zaciągania kredytów. W związku z tym proponujemy podwyższenie o 10 groszy stawki na fundusz remontowy w przyszłym roku. Pozwoli to na zwiększenie rezerwy finansowej w przypadku konieczności przeprowadzenia remontu nieruchomości. Jednocześnie informujemy, że pieniądze na fundusz remontowy gromadzone są na oprocentowanych lokatach bankowych. Zarząd rekomenduje głosowanie za przyjęciem uchwały.

Uchwała nr 18/12 w sprawie: zapisów w Regulaminie rozliczania kosztów energii cieplnej, ciepłej wody użytkowej, zimnej wody i kanalizacji oraz energii elektrycznej.

Wspólnota Mieszkaniowa „AnP 1” przy ulicy Strzelców 38, 40, 42 w Gdyni działając na podstawie Ustawy o własności lokali z dnia 4 czerwca 1994 r. (tekst jedn. Dz. U. Z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z późn. zm.) postanawia: Zmienić zapis w Regulaminie Rozliczania kosztów energii cieplnej, ciepłej wody użytkowej, zimnej wody użytkowej i kanalizacji oraz energii elektrycznej:

pkt 3. Opłata zmienna – energia cieplna na potrzeby centralnego ogrzewania podpunkt c przyjmuje brzmienie:

Rozliczenie kosztów centralnego ogrzewania odbywać się będzie według opłaty stałej naliczanej od powierzchni użytkowej lokali stanowiącej koszty wewnętrznego przesyłu w budynku niezależne od lokatora oraz opłaty indywidualnej – wskazań podzielników w lokalach. Udział kosztów stałych do opłaty indywidualnej według wskazań podzielników wynosić będzie 20% do 80%.

Uchwała zmienia proporcje udziału kosztów stałych i opłaty indywidualnej według wskazań podzielników. Dotychczasowe proporcje 40% do 60% proponujemy zastąpić stosunkiem 20% do 80%. Taka propozycja wynika z faktu, że zdecydowana większość lokali jest już zamieszkana i odpowiednio ogrzewana. Minimalizowane jest więc ryzyko dogrzewania lokali sąsiednich tak jak było to w latach ubiegłych. Wydaje się, że zaproponowane proporcje podziału kosztów będą odpowiadały realnemu zużyciu ciepła w poszczególnych lokalach. Zarząd rekomenduje głosowanie za przyjęciem uchwały.

Uchwała nr 19/12 w sprawie: zatwierdzenia planu gospodarczego na rok 2013 rok.

Na podstawie Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (tekst jedn. Dz. U. Z 2000 r., Nr 80, poz. 903 z póź. zm.) Wspólnota Mieszkaniowa “AnP 1” przy ulicy Strzelców 38, 40, 42 w Gdyni uchwala co następuje:

Zebranie zatwierdza Plan gospodarczy Wspólnoty Mieszkaniowej “AnP 1” przy ulicy Strzelców 38, 40, 42 na rok 2013 stanowiący załącznik do niniejszej uchwały.

Zebranie zatwierdza wysokość wynagrodzenia dla Zarządcy nieruchomości w wysokości 0,53 zł.

Zatwierdzenie planu gospodarczego co roku budzi spore emocje. Dodatkowo w przygotowanym na zebranie planie pojawił się błąd, który został zauważony przez uczestnika zebrania i już został skorygowany. Plan został przygotowany w oparciu o zawarte umowy i koszty z bieżącego roku powiększone odpowiednio o planowane, niezależne od nas podwyżki oraz inflację. W załączeniu otrzymali Państwo tabelkę z propozycją planu gospodarczego. Bilans roku 2012 zostanie Państwu przedstawiony na zebraniu rocznym w pierwszym kwartale przyszłego roku.

W kilku pozycjach znajdą Państwo nieuniknione podwyżki związane ze wzrostem cen mediów oraz nieznaczny wzrost cen niektórych usług, w tym zarządzania nieruchomości. Podwyżki wynikają oczywiście z ogólnego wzrostu cen i inflacji. Największy widoczny wzrost kosztów dotyczy zarządzania Nieruchomością Rekreacyjno-Komunikacyjną. Wynika to z przejęcia wszelkich obowiązków związanych z eksploatacją NRK od dewelopera i zostało przez Państwa potwierdzone w ostatnio podpisanych aktach notarialnych.

Zarządowi udało się jednak znacząco obniżyć koszty wielu serwisów. Wynika to z faktu, że po upływie gwarancji różnych elementów infrastruktury mogliśmy swobodnie wybierać dostawców usług oraz renegocjować umowy, które zostały podpisane jeszcze przez EKOLAN. Dzięki temu udało się np. obniżyć koszt utrzymania miejsca postojowego z 40 do 32,10 złotych. Jesteśmy świadomi, że plan może ulec zmianie w przypadku dalszego wzrostu cen, w tym np. kosztów wywozu śmieci. Jednak zapewniamy, że robimy wszystko co możliwe aby nasze zaliczki nie rosły.

Zarząd rekomenduje głosowanie za przyjęciem uchwały.

 

Pragniemy również poinformować Państwa, że decyzją Zarządu i uczestników zebrania zamykamy głosowanie nad uchwałami nr 06/12 i 07/12.

Głosowanie nad uchwałami o odwołanie poszczególnych członków Zarządu będzie kontynuowane, karty do głosowania dla członków Wspólnoty, którzy jeszcze nie głosowali, zostaną dołączone do kart z propozycjami nowych uchwał.

W dniach  8 – 10 stycznia Zarząd Wspólnoty przeprowadzi głosowanie w trybie indywidualnego zbierania głosów.

 

Z poważaniem

Zarząd WM „AnP 1”